一是产业集聚、需求细分。物流园区是产业集聚的平台，产业集聚是物流园区发展的基础。凡是紧紧围绕产业发展建立的物流园区都有较好的发展前景，凡是脱离产业需要的物流园区很难摆脱经营困境。贺登才说，随着产业发展和居民消费模式变革，我国物流的需求结构正在经历深度调整。钢铁、煤炭等“黑货”物流增速放缓，进出口贸易物流需求增速回落，电商物流、快递快运、冷链物流、农业和农村物流需求依然保持快速增长。物流园区的发展将从规模的快速扩张转向质量和效益的提升。

　　二是大小有别、冷热不均。近年来，全国物流园区有了很大发展，但各地供求状况各不相同。从一般情况看，大城市特别是特大城市随着扩容改造，仓储设施被迫外迁，而新建用地十分紧缺，导致仓库租金不断上涨，甚至“一库难求”。而在一些三四线城市，脱离实际需求、盲目上马的物流园区，由于需求不足、功能定位不准，形成先天缺陷，许多园区招商运营困难。

　　三是连锁复制，品牌集中。一些开业较早、运营较好的物流园区经过十几年发展，已进入连锁复制阶段，在当地安家落户，输出管理和服务，向网络化发展。如浙江传化、广东林安、深圳宝湾以及普洛斯等知名品牌，最近几年都获得较快发展，而且扩张速度还在加快。特别是在资本和技术“双轮驱动”下，各类资本普遍看好物流园区，更推进了市场洗牌和品牌集中。

　　四是“无中生有”、模式创新。物流园区由单一的物流运作平台向供应链相关环节延伸，向产业链的枢纽地位转型。大量的物流企业、运输企业、专线企业和车货匹配平台进驻物流园区。生产制造、商贸流通、金融保险等企业通过园区平台，跨界融合，创造了许多新的经营模式。如“无水港”“无车承运”“无轨货场”“虚拟空港”“虚拟海港”“卡车航班”等，极大地拓展了经营服务空间。

　　五是信息深耕、集约经营。物流园区的信息化特别是移动互联的发展，云计算、大数据等高新技术的运用，有力地促进了物流资源的社会化整合和物流园区的集约化经营。贺登才认为，满意通达全国百家物流园区公益助力计划，为优秀物流园区免费提供物流信息与管理系统服务，就是一个有益的尝试。

　　六是规划先行、试点跟进。“物流园区工程”继2009年纳入国务院《物流业调整和振兴规划》的“九大工程”以来，2014年再次列入《物流业发展中长期规划》的“十二项重点工程”。2013年，国家发改委等12个部门出台了《全国物流园区发展规划》。