两极分化现象凸显

　　市场供需的紧俏则是物流地产备受各路资本青睐的根本原因，此外，不少地方政府也启动了建设商贸物流中心的战略，除了优惠财税、减免租金以外，有些企业的拿地成本甚至比周边工业用地还要低。

　　刚需加政策双管齐下，企业拿地想不痛快都难。例如菜鸟网络在重庆、成都、郑州等地与政府签订了超过1000亩的供地协议，对于明显的“圈地”扩张形势，商务部电子商务司副巡视员聂林海曾直言，由马云、沈国军等大佬筹建的菜鸟物流平台正在走上一条“歪路”。

　　实际上，菜鸟物流并非个案。近年来业绩持续滑坡的四川长虹，物业量不降反升、自建物流园区的理由很难讲通。

　　中国物流采购与联合会副会长贺登才曾在公开场合表示：很多物流园区的对外宣传材料都说规划占地十几平方公里，甚至更多，但是实际上100%完成建设面积的只有5%，建成面积在30%以下的占到41%。

　　园区空置率高的现象缘由何起？记者在采访河北三河胜记仓物流有限公司总裁谭喜建时了解到，目前很多物流园的立项并非市场需要，而是政府需要，建园企业不管自身有没有资源整合能力，都选择先把这块“肥肉”夹到自己碗里。这就导致一些企业在拿到土地供给后才讶然于资金问题，加之政府基础配套服务跟不上，‘空园’现象不难预料。

　　“目前关于物流业的法律法规和市场之间匹配度不够，一些物流园还停留在简单的工业地产或者物流园区建设方面。” 中投顾问董事、研究总监郭凡礼在接受记者采访时表示。

　　2015年伊始，物流行业“圈而不建”的现象依然存在，而在行业链的另一端，高端（现代化）物流园正韬光养晦，低调耕耘。

　　据记者了解，现在在武汉，成都，重庆等二线城市已经出现了物流用地“一地难求”的现象，这样供给紧张的趋势在未来会越来越明显。

　　行业洗牌在即

　　2014年，物流地产当之无愧成为产业地产里的头号王牌。据戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，随着2014年网购市场的持续火爆，电商大佬们陆续在全国大面积布点产业地产一支的物流地产，通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。

　　此外，大量国内非传统产业地产开发企业及投资机构纷纷涌入产业地产领域，物流地产成为其“抢滩地”首选。

　　不过，在物流地产的爆发性增长的背后，是鱼龙混杂的市场现实。苏智渊表示，2013年到2014年有太多新面孔进入到物流地产界，尽管这些面孔包括了一些在其他领域的市场巨头，但对于物流地产而言，他们都是“新兵”，能否在其中站住脚，能在多短的时间内抢占足够的市场份额，这些都还是未知数。

　　据记者了解，日前，中国平安成立了物流、不动产等部门，并成功收购Vailog及民营仓储物流设施，此外还通过投资1号店等电商机构曲线进入；而绿地集团同样成立了产业地产事业部，明确物流开发的核心地位，显示了长期进入物流地产的雄心；复星集团则另辟蹊径，与国药合作专注物流地产细分领域，目标打造专业医药物流的龙头企业。

　　面对电商的冲击，谭喜建则认为传统物流园生存将会越来越艰辛，转型将成为传统物流园的必经之路。而以电商、跨境电商，特别是商贸物流为引擎的国际化新型现代物流产业园区，在未来将主导物流园区新的局面。

　　炒概念还是做实业？

　　“客户的成本是决定到不到’玩’智慧物流园的时间节点。”谭喜建告诉记者，物流园区炒概念的现象的确存在，其根本原因在于目前这些新概念物流园区并没有统一的认证标准，而我国物流产业又相对保守，资源分散，“试点是可行的，但若要大面积推广与现实需求不符。”

　　1月15日，杭州市政协召开十届十六次常委会议举行，会上透露杭州市政府正在编制《杭州市建设全国智慧物流中心三年行动计划（2015-2017年）》，计划到2017年，智慧物流业增加值突破100亿元，占杭州市物流业增加值比重达到20%左右。

　　而在此之前，河南省政府办公厅也印发《河南省物流业发展三年行动计划》，要求打造一批优势突出、辐射带动能力强的特色物流集群，大力发展电子商务物流、快递物流、保税物流、冷链物流、医药物流等特色物流。

　　诸多事实表明，由于竞争日趋激烈，智慧、特色等新兴概念的打造已然成为我国物流园区的一大趋势。

　　不过，智慧园区投资更大，且需要大量专业人才、专业设备，固定投资成本较高，一般运营方没有实力做好这些，致使不少智慧园区是徒有虚名。对此，郭凡礼建议，我国物流园发展可以借鉴国外物流园区的经验，“如普洛斯等国际物流地产巨头，通过设立物流地产基金和化解固定投资过高障碍，盘活了固定资产，发展潜力较大。”