网络化：物流园区发展的基本要求

　　首先我想强调的是物流园区的网络化。也就是说，物流园区以投资、托管、加盟等方式形成网络。我们有一个观点，凡是考虑到网络化发展的基本上是做物流园区运营的，凡是不考虑网络化的，应该说就是注重园区开发的。

　　物流园区的网络化，包含了这么几个要点：一个就是你要想形成网络的话，首先要选择点，点的选择是最关键的。其次要关注物流园区的产业整合，也就是说你既然形成了一个网络，那么你要为每一个入驻你园区的企业提供相应的服务。其实网络化给大家做物流园区的一个提示，要么你自己去做网络，你做老大，你去整合别人，让别人来加盟你，或者说你去托管别人；要么你就去跟别人合作，你被整合。

　　综合化：对园区提出了更高的要求

　　物流园区发展的第二个趋势是综合化。从物流园区的发展来看，它有这么几个阶段性，第一个就是我们最早的单纯作为仓储设施，在城市里面是混在一起的，然后第二个阶段就是把仓储，也就是说跟物流，跟整个城市的发展它是分开的，到了第三个阶段，就是我们现在讲的，就是物流产业新城，又重新融合到一起，那么目前更进一步地来说，就是说我们说物流园区的4.0时代，就是把互联网的概念放进来，也就是说把O2O的概念放进来。

　　集聚化：园区的功能多样性

　　物流园区有两大功能，一个就是说业务发展的功能，通过企业入驻到物流园区里面，平台公司或者说物流的平台能够为入驻的企业提供相应的服务，包括能够以现有园区平台出去揽货，回来之后提供给园区的三方企业，促进这些中小物流企业的成长。物流园区的第二个功能，实际上是政府管理功能，因为物流企业它本身就是小散乱差，它分散在各个方面，对城市的交通、环境各个方面都有比较负面的一些影响，那么通过园区的聚合，便于政府对企业进行管理，所以说进入到园区之后，形成这种产业集聚，可以实现统一管理、业务整合和综合服务。

　　专业化：为入驻企业提供增值服务

　　物流园区既讲综合化也讲专业化，实际上就是说在物流园区的管理方面，要求的是越来越专业，必须得能够为入住的企业提供保安、保洁、工程等基本的物业服务，然后还包括我们的入驻企业的行政服务（行政许可），还有其他的一些增值服务。

　　平台化：物流空间提供商和物流平台服务商

　　物流园区是一个四方平台，整合三方企业以及相关的上下游的企业，还有一些相关的辅助性企业都聚合到物流园区里面。园区平台具有两个功能，一个功能是一个空间平台，也就是说你是物流空间提供商。另外一个，就是物流平台的运营服务商。实际上整个的平台服务，是依据或者依靠信息平台来搭建的，以信息化为核心来展开的。

　　物流园区发展还有个发展趋势就是产业化。原来物流园区的发展，一个是政府主导的，一个是大的物流企业主导的，原来主要就是这两种类型，后来出现政企联合开发，还有些其他的方式。目前来看，主流的模式应该是物流地产的开发模式。

　　（摘自中物天成总裁孔庆广在《物流园区规划、招商、运营实战高级研修班》上的演讲）