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中国物流集团要做“中国物流地产之王”
   作者: 冰河 李伟 阅读:568 日期:2023-10-20

日前,据相关媒体报道,普洛斯告知投资人“中国物流集团有意收购其部分中国资产,尽调工作已完成,这笔交易有望在今年年底前完成。”

作为中国最大现代物流及工业基础设施提供商和服务商,普洛斯为何要出售物流资产?

此项交易意向收购方是中国物流集团,是国务院国资委唯一家以物流命名的综合物流集团,定位“综合物流服务商和全球供应链组织者”。

2022年7月,中国物流集团资产管理有限公司宣布成立,整合了中国诚通集团旗下最大物流地产国企的中国物资储运集团(中储股份),以及中国铁路物资集团旗下地产业务。

中储股份仓储地产规模在中国仅次于普洛斯,在加上中国物流集团的内部整合,如今在收购普洛斯部分资产。中国物流集团要做“中国物流地产之王”?

今年3月30日,掌握京东”亚洲一号”等物流地产资源的京东智能产发股份有限公司 (简称”京东产发”)在港交所递交招股书,拟在香港主板挂牌上市。

截至去年底,东产发拥有庞大的现代化基础设施资产(物流地产为主)组合,资产管理规模937亿元,总建筑面积2330万平方米,按建筑面积计在亚洲排名第三,在中国排名第二。

这也意味京东产发物流地产面积规模或已超越中国物流集团。

如今,中国物流集团收购普洛斯资产旨在翻转行业地位?


一、“物流地产之王”宝座交替


1.物流地产之王为何要出售资产

普洛斯9月底公布的集团半年报显示,2023财年上半年营收达12亿美元,同比增长34%,经常性核心息税折旧及摊销前利润达4.81亿美元,同比增长 130%。

受汇率波动、投资性不动产及股权投资公允价值变动等非现金因素影响,2023财年上半年税后利润为2.14亿美元。

(图源:普洛斯官网)


普洛斯中国2022年财报显示,报告期内普洛斯中国录得营业收入为12.08亿美元,利润总额21.30亿美元,归属于母公司股东的净利润为12.90亿美元,少数股东损益1.56亿美元。但是截至2022年12月31日止,公司总负债202.59亿美元,负债率52.67%。

据其往年财报数据,2021年上半年普洛斯资产负债率达52.4%;2020年资产负债率49.47%。数疫情三年,普洛斯出现了债务压力,或是普洛斯出售中国资产的重要原因之一。

资产进退也是投资常态,其实普洛斯出售其在中国相关资产的新闻早有报道。

2.中国物流集团为何收购相关资产

为何是中国物流集团来收购,从中国物流集团的发展战略可以一窥端倪。

中国物流集团致力于“成为具有全球竞争力的世界一流综合性现代物流企业集团”,这也许也是这家企业背负的历史使命。

中国物流集团成立以来的第一个大动作是成立国际速递供应链管理有限公司,此举是对标UPS、FedEx、DHL等国际快递公司,在国际快递市场上央企的一席之地。

第二步就是成立资产管理有限公司,或寻求成为中国最大物流地产商,而不只是沿袭中储股份作为最大国有物流地产商的角色。

新成立的中国物流资管公司并非重新注册新公司,是由由原中铁物总投资有限公司更名新设。

经营范围覆盖“资产经营与管理、资产处置、重组,土地资源开发利用,物业管理,投资活动,规划设计管理、房地产租赁务等”,可以判断是一个综合性物流地产商。

如果只承续中储股份资产,想要成为“中国物流地产之王”肯定是不够的,而重新自建基础物流设施在物流赛道的竞争迟早会被先行者拉开差距,所以收购是其最佳的选择。

3.普洛斯与中国物流集团地产实力对比

从物流地产实力来看,中国物流集团与普洛斯确实有不少的差距。

截止2023年6月底,普洛斯在中国70个地区市场,投资开发和管理运营着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施,资产管理规模达720亿美元,有5000万平方米的基础设施。

而中国物流集团,根据华创证券的调研数据,中国物流集团在2023年年初时,拥有土地面积2426万平方米,库房面积495万平米,料场面积356万平方米。

从数据来看,中国物流集团所拥有的成熟设施规模确实与普洛斯有一定差距。普洛斯在中国有相当多的优质物流资产,双方的交易是一种双赢的选择。

中国物流集团目前发展稳健,2022年,中国物流集团利润总额同比增长42.7%,净利润同比增长36.7%,净资产收益率同比增长1.8个百分点,营收利润率同比增长1.07个百分点。


二、中国物流集团旗下物地产布局


中国物流集团成立目标就是打造综合物流领域的国家队,成为重要物资的供应链服务商。

供应链企业无地产,难以掌控供应链上下游,仓是供应链中场发动机,物流地产更是争夺的关键要素。从今年来顺丰房托上市,京东产发分拆谋上市等可见一斑。

1. 中国物流集团资产管理有限公司成立

2022年7月28日,中国物流集团资产管理有限公司宣布正式成立,其一大业务重心就是物流地产。这也是其十四五发展战略中,四大支撑平台中资产资源平台的重要一环。

新公司整合成员包括七家公司,其中四家属于铁物系企业,三家属于诚通中包及旗下公司,整体上属于铁物系的核心资产,目前还没包括诚通系中国物资储运集团相关物流地产。

①中铁物华资产管理中心有限公司,铁物系。②铁物控股所属北京中铁泰博房地产开发有限公司,铁物系。③北京中物京贸易有限公司,铁物系。④中铁物上海有限公司,铁物系;⑤中国包装所属中新投资管理有限公司,诚通系。⑥北京康嘉力经济发展公司,诚通-中包系。⑦福州富洋投资管理有限公司,诚通-中包系。

仅仅整合铁物系部分资产恐怕远远不够。但中国物流集团实力足够雄厚,在中国物流新闻通稿中指出,中国物流资管公司将陆续接收中国物资储运集团(中储股份)、华贸物流、中国物流股份相关资产,为后续专业化治理、专业化盘活处置和专业化资产经营奠定基础。

2.曾是中国第二大物流地产商

中储股份曾是仅次于普洛斯的中国第二大物流地产商。

从资产厚度上来看,中储股份在国内的仓储物流用地面积位居前列;从资产深度上来看,中储土地资源的使用与物流地产公司不同,物流地产公司通过租赁的方式将仓储资源出租给客户并收取佣金,而中储的全部土地用于自用进行生产经营,运营及开展业务的主动性更强。

(图源:京东产发)


但中国物流集团这种优势能维持多久?相比而言,中国物流的地产不少是传统仓储资产,数字化和自动化水平不高。而近年来,包括京东产发、万科物流等均在物流地产市场发力。

据仲量联行数据,自2018年初至2022年底,京东产发总建筑面积扩大的年平均复合增长率超过40%,在同业中实现最快增长。

截至2022年底,京东产发资产管理规模总额937亿元,总建筑面积为2,330万平方米,按建筑面积计,在亚洲排名第三,在中国排名第二。

截至2022年12月31日,京东产发已开发、拥有或管理庞大的现代化基础设施资产组合,包括合共219个物流园区、13个产业园区及4个数据中心,当中包括于四个海外国家拥有的25个基础设施项目。


三、物流地产信托能玩好么?


近年来,物流地产信托快速发展,走出一批优秀企业。

2021年5月,顺丰控股旗下顺丰房托基金(02191.HK)在港交所挂牌上市,成为首个在中国香港上市的以物流为主的房地产投资信托基金(REITs)。

顺丰房托引入包括中国东方资产管理及加拿大投资基金CI Global Asset Management两名基石投资者,合共认购7781万个基金单位,上市独家保荐人星展。

(顺丰房托在港上市)


2023年2月8日,嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“京东仓储REIT”)在上海证券交易所上市。是2023年首只上市的公募REIT,也是首只民企仓储物流REIT。

借助金融资本把物流地产包袱变收益项目,并进一步推进物流仓储地产的数字化升级,对中国物流集团来说一样迫切。

在2023年4月中国物流集团出资60亿成立中国物流集团资本管理有限公司时,掌链曾撰文分析:“中国物流集团或加速推进仓储等物流基础设施的现代化升级,同时推进海外战略性物流资产的投资,加速从中国物流企业向国际物流强企发展。”

如今,中国物流集团被曝斥资510亿收购普洛斯在中国的部分资产,如果真正成为中国“物流地产之王”,中国物流集团地产信托能玩好吗?

编辑:冰河 李伟

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