一定程度上讲，物流园区的发展状况直接反映出一个国家的物流业发展水平。而在“互联网+高效物流”模式下，“两业联动”、“多业联动”，使物流园区的转型升级更是迫在眉睫。

　　那么问题来了，物流园区未来的客户结构是否发生变化？除了租金、物业费、停车费收益之外还可以开展哪些增值业务？网络化建设又如何开展？

　　①吸引企业进驻的原因何在？中国物流与采购联合会与中国物流学会发布的第四次全国物流园区（基地）调查报告显示，吸引企业入驻物流园区的主要原因中，交通便捷仍然是物流园区吸引企业入驻的首要条件，配套设施齐全、服务质量高、园区品牌好分别排在第二、三、四位。

　　“物流需求是网络化的，物流公司与卡车、卡车司机是强流动性、强网络化的物流主体，各地物流园区作为物流基础设施，提供车、货、人的基础服务。随着专线由单边向双边的转变，区域网络化零担公司和网络化零担公司，甩挂大车队的高速发展，这类客户对物流园区等物流基础设施提出了新的要求。”天地汇供应链管理相关负责人表示。

　　②明确服务对象才能找到转型方向。目前来看，现有的物流园区基础设施多数是基于散小专线规划和建设的，这类客户群体在3年左右将在大专线和区域零担公司的竞争压力下，明显缩小。因此基于散小专线的物流市场和物流园区将在未来承载更多竞争压力。

　　如此看来，唯有明确物流园区未来服务对象，才能进一步科学地确定物流园区的市场需求，完善战略规划和服务体系的设计，选择平台型战略合作伙伴，有效提升物流园区的管理水平。

　　①融合联动离不开信息化。物流园区因为物理空间的限制，无法形成全国型连锁服务。而通过基础的信息系统和互联网工具，辅以轻资产运营平台的链接，完全可以将物流园区连点成网，服务于“车”“货”“人”的各种网络化需求。这也是物流园区未来需要加强发展的重要工作。

　　正如物流园区专家所言，在共享经济风口之下，未来物流园区从“单点”走向“联盟”是趋势，但物流园区走向共享的前提互联互通。但要求物流园区之间主动形成联通，目前来看并不现实。而通过一些专为园区服务的平台或供应链公司，依靠平台的优势，将园区联“链”起来也未尝不是一种办法。

　　②园区有天然的网络化需求。众所周知，物流园区属性有三种：市场，枢纽，社区。市场属性是运输服务的交易；枢纽是城市物流中心的货物分流；社区是商户，物流公司，司机的生活区。

　　“物流园区作为基础物流设施，本身不具备网络化的需求；但是作为市场、物流枢纽和社区，是天然有网络化的需求的。物流园区网络化为物流园区‘互联网’+升级创造新的增长空间，通过互联网化，可以将市场，枢纽和社区三种属性线上化，能实现园区增值业务收入，提高物流园区资产收益水平。”天地汇相关人员认为。

　　物流园区作为物流经营活动的线下场地，承载着仓储、配载、停车、配送等物流功能，同时也是物流从业人员的工作和生活场所，兼有社区功能。

　　一般我们是把物流园区的角色定位为房东或者二房东，在新的物流发展模式之下，除租金、物业费、停车费等是园区的主要资产收益，当前信息服务收益、货运代理收益包装加工等多样化的收益比例逐渐提升。

　　那么，物流园区除了租金和停车等物业外，增值服务体系还应包括哪些？

　　“我们认为，除此之外，为入驻企业和客户提供安保、清洁、维修等专业性物业管理服务；配送、装卸等辅助性业务信息服务；工商注册、税务登记、统一开具发票、办理行政许可等一体化行政服务；贷款、担保、保险、融资租赁和仓单质押等物流金融服务以及相关行业信息服务，也是物流园区增值业务的方向。”天地汇强调。

　　其中最重要的增值业务，也是物流园区实现升级的关键产品，包括加油、ETC、车辆和金融。柴油，高速公路通行费，车辆是物流业务的主要成本项，金融是提高园区商户竞争力的有效手段，园区只有将这4项产品集成进园区平台，才能实现园区真正的转型升级。而这也是天地汇为全国各大园区服务的主要方向之一。

　　对此，专家也认为，物流园区要提升非物业收入，首要前提是要提升园区的服务质量和管理水平，要从粗放式“收租”模式逐步向精细化“经营”上做功课。目前，物流园区除了传统的租金外，还有一些“隐形”收入有待挖掘，比如大金融类的保险和贷款；设备租赁类的叉车、托盘租赁等；园区总包类的以园区母公司作为总包方，将承接的业务分包给园区内企业；油品服务等方面。

　　①聚焦“支点”集中发力。“无论现在做什么样的平台，大家找的都是在产业链中的某一个支点。比如说易流的好多车是以车为支点的，也有企业是以专线为支点的，当然也有以信息系统为支点的，以城配为支点的。其实大家都在通过某一支点撬动着产业，而天地汇选的支点是园区。” 天地汇物流科技有限公司执行总裁何长春曾表示。

　　据悉，目前，天地汇已在全国经营园区59家，覆盖全国50个主要城市，超过50万司机会员，超过150条线路的全国最大的甩挂运输网络，超过2万家三方物流公司和专线公司。通过园区互联互通，可实现天地汇平台资源与全国物流园区的互通，增加区域物流园区的竞争力。

　　②全国开放园区加盟。“天地汇在运营和系统上强调自主开发、独立经营，在生态构建上强调开放共赢，互惠互利，在经营理念上鼓励创新和变革。为进一步深耕园区互联互通，天地汇现已在全国开放园区加盟。致力于改变园区经营现状、增加园区经营收入。”天地汇负责人坦言。

　　另据记者了解，天地汇现有园区通、天地优汇电商、天地卡航、优卡、天地金融，车辆融资租赁，加油，ETC，无车承运，城市共同配送等各种产品，根据物流园区现有规模和发展意向，可实现产品在当地物流园区的落地，实现园区收入多样化。

　　“天地汇平台现有三方物流客户资源，司机会员资源可以与各物流园区开放，实现资源导入物流园区。物流园区无需另外投资，也无需改变现有经营管理模式，与天地汇平台的合作，基于物流链接，网络化，共享，最终实现全国物流基础服务网络，而每一个物流园区将是这个网络中的单独服务节点，完成从‘房东’向‘服务商’的转变。”天地汇强调。