提起普洛斯，大家往往第一反应是国内头号物流地产商。不错，这家美国起家，目前在新加坡上市，而且还有1/3中国血统的物流仓储提供运营商的确是中国物流地产界无可争议的头号霸主。不过，如果你认为普洛斯只做物流地产的话，那你就错了。普洛斯可是所有外资物流地产商中最懂本土化的高手了，这不，普洛斯终于高调对外宣布，自己已经转型了！

　　在中国，普洛斯在物流地产领域占据着绝对无可撼动的地位——其拥有及管理156个物流园，拥有2020万平方米的物流设施，遍布中国35个城市，如中国东部城市如苏州、上海及杭州，北部城市如北京、天津及沈阳，南部城市如广州及佛山，以及中西部城市如成都、重庆及西安。

　　不过，普洛斯还有着另一只罕为人知的触手——工业产业园开发运营。

　　大家不妨先来看看近日的这则消息。

　　2015年1月24日，普洛斯在无锡新区举行签约仪式，宣布将斥资1.4亿美元在无锡新区打造环普产业园，将统一规划并建造高标准工业厂房及代建厂房，吸引国内外著名生命医药、汽车零部件及高端装备制造企业，预计2016年上半年第一批客户入驻。签约仪式之前，无锡市长汪泉还专门会见了普洛斯中国区总裁杨传德。

　　杨传德在签约仪式上表示，新加坡普洛斯已从传统的“房东”转向专业的工业地产运营商，关注装备制造、生物医药等产业链的聚集和扩张，并具有很强的客户黏性。目前已建成的工业载体出租率超90%，更有九成以上客户为跨国企业。无锡新区产业优势明显，普洛斯环普工业园项目将整合资源服务，支持地方经济发展。

　　听到了吗？产业地产届的各位同学们，战栗吧，恐怕你们要遇到史上最强大的对手了！

　　这个环普产业园特殊的地方就在于，背后的投资运营方是拥有全球1000强半壁江山客户资源，且在资金成本、金融工具和管理体系方面优势巨大的普洛斯，而投资运作这个产业园的，就是普洛斯旗下除了物流仓储板块之外的另一个板块——“环普产业投资”。

　　资料显示，环普产业投资专注于投资运营以工业为主的现代综合产业园，在中国多个城市进行投资开发，目前已入驻全国各环普产业园的客户达数百家，其中包括数十家世界500强企业，其中国区总裁为赵明琪。

　　环普产业投资旗下最著名，也是创立这一模式先河的，正是其在苏州工业园核心区的苏州环普建屋产业园。

　　据普洛斯自己的介绍，普洛斯集团在中国飞速拓展的过程中，看到了中国产业化发展的潜力，为此于2008年12月31日，与中新苏州工业园区的国控公司——中新置业成立了新品牌“GLP I-Park环普”，即环普产业投资，股权比例为50:50，并由普洛斯独家进行管理和运营，希望在现代产业园领域拓展一个新舞台，以“立足中国，服务全球企业”。

　　我们之前已经提到，相比于嘉民、安博、盖世理这些外资物流地产商，普洛斯是最为本土化的。普洛斯在中国绝对是学精了，到什么山上唱什么歌，更何况，现在它的血液里还流淌着1/3的中国基因。

　　一直以来，普洛斯的物流地产在中国比较尴尬，一是没有什么地标意义，二是占着好地方税收就业拉动效应相对较低，很多内地的政府部门不是很买账。而引进高大上、高精尖产业、税收贡献大、外观又比较讨喜的环普产业园很好地补充了普洛斯物流园的短板，二者形成了强大协同效应。

　　所以我们看到，以上这些环普产业园基本都是和普洛斯的物流园成双成对出现的，二者相得益彰，让地方政府和普洛斯形成双赢——环普产业园的收益率要高于单纯的物流园区。

　　而且，在我们的新书《园区中国2：物流地产——决胜黄金时代》的《普洛斯传奇》中已经介绍过，普洛斯目前是由一群类似于合伙人性质的中国本土精英所控制，相比于刻板的外国人，这些中国经理人更了解中国地方政府的痛点和诉求，也更希望能够带领普洛斯在物流地产之外的领域，分享中国产业成长发展的红利。

　　这一点是这家曾经的纯外资基金公司一个里程碑式的转变，对于整个中国产业地产行业也是一个很典型的标志性事件。

　　据了解，环普团队运用高效的一体化管理信息系统，由16人的精干团队，包括租赁、业务发展、物业管理、项目管理、财务和法务等，管理了总建筑面积69万平方米的苏州环普建屋产业园。

　　苏州环普建屋产业园的客户主要从事电子信息、精密工程、生物医药等，总注册资本金超过6亿美金，其中注册资本超过1000万美金的客户达到20家，18家为世界500强，如松下、施耐德、雅马哈、三星电子电脑灯，每年为地方经济创造超过20亿元人民币的税收，累积为苏州当地创造了超过3万个就业岗位。这些对本地政府的吸引力可要远远超过单纯的物流园。

　　在2008年合资时，苏州环普建屋产业园评估后净资产价值为7亿元人民币，整体出租率不足70%。而经过环普团队历时3年的开发、经营、管理，截至2011年12月，产业园整体出租率达到91%，净资产评估值超过12亿元。普洛斯和苏州工业园方面国资股权价值增值比例超过70%，年化收益率超过18%。

　　由此可见，普洛斯不只是在物流地产方面厉害，在工业产业园运作方面同样很有一手。经过苏州环普建屋产业园的成功之后，环普产业投资也开始积极对外进行模式复制，目前拓展的城市包括无锡、西安、大连、沈阳、东莞和绍兴等。

　　其中，西安环普产业园是继苏州环普建屋产业园又一个已经进入运营的园区。其位于西安软件新城一期研发区内，占地面积约223亩，总建筑面积约55万平方米，总投资20亿元人民币。园区在建设办公楼群，为相关产业企业提供办公环境的同时，还规划了大型员工餐厅，建设特色商业街区，引进咖啡厅、快餐、商务餐饮、健身休闲等配套环境。

　　想看看普洛斯做的产业园区啥样子？园区中国（park_china）也是蛮拼的，连夜从西安环普产业园的官微上扒下来的图，新鲜出炉，与君共赏。

　　而位于大连保税区的环普产业园项目则在2014年3月份开工，其依托大连汽车产业区的产业优势，为东风日产零配件供应商提供高品质的标准及定制厂房的工业地产项目——计划在环普产业园内开发约2万平方米标准厂房和约4万平方米的定制厂房，入驻企业将以外资背景的高端制造业企业为主，为其提供仓储租赁及高端物业服务。

　　沈阳环普国际产业园在2013年落定，分为一、二两期。一期项目在宝马新城启动建设，项目规模40万平方米，预计吸引10家以上世界知名汽车零部件企业入驻，入驻企业投资总额将超过20亿元。二期项目预计投资也是20亿元，将建设工业标准厂房和定制厂房，项目选址宝马新工厂南侧，开发面积约52万平方米，计划明年破土动工。整个环普产业园项目将分三年建设，最终建成集产业、研发、配套、国际教育、外商公寓于一体的高端国际产业聚集区和国际社区。

　　2014年6月8日，“环普绍兴产业园”项目在绍兴市滨海新城开工建设。项目总规划面积1300余亩，分4年开发建设，其中一期466亩，计划投资近20亿元。产业园将主要面向以世界500强为主的跨国高端制造业企业，将集中引进高端装备制造、生物医药、汽车及零部件和电子信息等战略性新兴产业项目。

　　而2014年4月份签约的东莞粤海环普产业园则尚在筹备阶段，该项目签约金额为3.3亿美元，占地2000亩，发展重点以汽车零部件、汽车电子为主，逐步拓展到新能源汽车零部件的核心制造业。在这个项目上，普洛斯选择的合作伙伴是粤海集团。目前，该项目已经进入动工阶段。

　　此外，2015年1月，总投资8亿元的普洛斯现代产业园项目落户静海国际商贸物流园。根据披露出来的信息推测，该项目相比以往的纯粹物流基础设施，更接近于将物流中心与环普产业园结合的范畴。

　　可以预计，随着普洛斯中国扩张的进一步提速，“攻城利器”环普产业园也将越来越多地出现在中国的大江南北。