按照上海金煜坤实业发展有限公司的接盘价和建筑面积粗略估算，此次，外高桥保税区这处工业仓储房地产的成交均价已经高达15977元/平方米。

昨天，新华网刊出《上海自贸区首 个地块项目高溢价成交》的报道称，上海浦东航空实业发展公司整体产权转让签约仪式在上海自贸试验区内举行，并称这个项目是中国(上海)自由贸易试验区9月 29日成立以来成交的第一个区内地块项目。而商报记者随后发现，上海浦东航空实业发展公司拥有的资产是外高桥保税区内的一处工业仓储用途房地产，并非地 块。

工业房地产高溢价成交

据新华网报道，该地块转让方是中国航空器材集团公司， 受让方是上海金煜坤实业发展有限公司，通过北京产权交易所挂牌交易。项目评估价值为7381.64万元，挂牌金额为1.2亿元人民币，经过81轮次报价， 最终以2.3亿元成交，项目溢价率为91.67%，与最初的评估价相比，溢价率达到211.58%。报道称，项目地块位于外高桥保税区，占地面积为 10005平方米，总建筑面积为14395.49平方米，主要用于仓储、展示、办公等。

而记者从一位熟悉这一项目的人士处获悉，上 海浦东航空实业发展公司的核心资产实际上是位于上海市外高桥保税区美盛路55号1-5幢的工业仓储用途房地产，步行至轨道交通6号线航津路站约10分钟。 整个项目的总建筑面积为14395.49平方米，对应的土地使用权为10005平方米。其中，1号楼为三层钢筋混凝土框架结构，建筑面积5255.14平 米；2号楼为八层钢筋混凝土框架结构，建筑面积7366.51平方米可分隔；3号楼、4号楼和5号楼都是一层钢筋混凝土框架结构，建筑面积分别为25平方 米、14.26平方米和1734.58平方米。目前，这一房产内的租户已基本清退完毕。

换言之，此次，上海金煜坤实业发展有限公司从中 国航空器材集团公司手中接过了上海浦东航空实业发展公司的全部股权，从而获得的并非地块，而是一处工业仓储用途房地产。按照2.3亿元的成交价和 14395.49平方米的建筑面积粗略估算，每平方米的成交均价已经达到15977元/平方米。作为外高桥的工业仓储房地产物业，这样的均价水平已然不 低。如上海金煜坤实业发展有限公司拿到的是土地，这样的楼板价水平未免高得离谱，显然可能性不大。

外高桥仓储需求长期增长

事实上，近年来，上海工业资产愈发受到投资者的青睐，特别是在浦东自由贸易区挂牌之后，基于市场对物流仓储面积的强劲需求，位于自贸区内的资产价格有望上涨。

8月，北京建设就收购了CBRE Global Investor持有的上海凡宜和外高桥配送中心，包括23个仓库单元面积约21.2万平方米，作价1.44亿美元。当时，北京建设指出上海通过自由 贸易区的建立会进一步推动对区内库房的需求公司收购该物业可即时对集团的收入、利润及现金流带来贡献。

世邦魏理仕统计，目前自贸区内已有优质仓库运营面积约78万平方米，租金约每天每平方米1.1-1.5元，总体空置率为20%，预计2015年普洛斯在外高桥还将有约21万平方米优质仓库上市。世邦魏理仕上海研究部董事谢晨指出，上海自贸区带 来的贸易便利化以及在航运、物流、金融等贸易服务方面的开放升级料将在长期内推动区内优质物流仓储设施需求的增长；而扩容后的洋山保税港区因其目前较低的 土地和物业价格、更丰富的可开发土地资源以及在港口吞吐量日益增长的份额和巨大发展潜力，预计将成为工业物流市场最受益的板块。