图为：电商时代“捧红”物流地产 上海仓储用地需求井喷

　　上海作为重多电商企业的必争之地，物流地产价格正在不断上涨。作为长江经济带的“龙头”和黄金水道的出海口，在未来三到五年时间内，上海仓储物业的开发有望迎来“黄金时代”。

　　戴德梁行董事、中国区工业和物流地产部主管苏智渊表示，物流地产的开发主体有三类。第一类是专业性开发商；第二类往往是从房产行业上下游转换而来，如物流企业转型或者商业地产开发商扩大业务范围；第三类是纯粹的政府行为。而上海正是这三类物流地产开发主体的必争之地。

　　苏智渊分析认为，早期物流地产领域的开发主要由外资主导，目前海外金融资本仍然是物流地产市场的主力军。日前，三年前曾退出中国市场的黑石卷土重来，在首只针对亚洲的房地产基金即将到达筹资上限的时候，黑石又将推出130亿美元的超大地产基金。

　　苏智渊告诉记者，近年来，中国物流地产发生了巨大变化。阿里投资千亿元于菜鸟网络建立自己的物流体系；万科在行业销售低迷时宣布进军物流地产；万通新创则通过私募基金的方式运作物流地产……而上海作为中国的金融中心，势必成为这些企业的必争之地。

　　上海物流用地价格看涨

　　受电商快速发展等因素影响，最近五年间上海仓储用地的投资价值已经超过了住宅、商铺和写字楼，成为最赚钱的不动产投资资产。根据戴德梁行的统计，过去五年，上海优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨。

　　由于上海城市外扩难度大，土地资源非常紧俏，市面上出现了部分企业囤积土地等待升值现象。

　　苏智渊认为，目前上海仓储用地主要集中在各大工业开发区，一手土地出让数量在过去几年中不断下降。目前中国的物流地产更加市场化，越来越多的第三方开发商进行市场化运作，市场供需都呈现出蓬勃向上的发展态势，地价或将持续上涨。目前上海仓储用地的需求主要来自两类企业：一类以拥有高附加值或者对土地价格不敏感的制造企业为主；第二类是物流地产投资商，这类地产商目前对仓储用地的需求非常旺盛。

　　目前上海成片仓储用地主要集中在郊县，而市区内的零散土地主要集中在部分地方国企手中。

　　对此，苏智渊分析称，目前上海地方国企持有的工业用地普遍存在两大问题：“一是土地零碎，不成规模，开发利用难度较大；二是产权不清晰，很多地块都属于划拨用地，无法进入市场，一旦进入招拍挂流程，最终归属不得而知。但目前部分国企已经意识到这部分土地的潜在价值，目前资金想进入该领域，但是企业的土地没有市场化，产业链条没能打通。一旦政府出台对国企有利的，可以将土地进行市场化的政策，那么将是一大利好消息。”

　　物流地产升温也与政策有关

　　上海仓储用地需求迅速上升，也与国务院出台长江经济带规划后，上海国际航运中心的地位进一步提升有关。

　　今年9月，《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》（以下简称 《意见》）和《长江经济带综合立体交通走廊规划（2014-2020年）》 （以下简称 《规划》）两份文件正式对外公布。《意见》提到，要充分发挥上海国际大都市的龙头作用，加快国际金融、航运、贸易中心建设。这对于位于长江经济带入海口的上海而言，物流产业势必将获益匪浅，仓储用地地价或将继续攀升。

　　随着上海加快建设物流航运中心，物流基础设施建设整体升级，这也使得今年上海物流地产市场进一步升温。上海市工业房地产测评研究中心发布的报告显示，第三季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.99%，售价较上个季度上涨了0.65%。

　　上海中原地产研究总监宋会雍表示，目前长江经济带概念正在培育之中，对上海物流地产的影响需要时间累积，从长期来看，物流产业活跃度和投资回报率将会有明显提升。

　　复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民表示，随着长江经济带综合立体交通走廊规划的出炉，未来三到五年内物流地产仍将受到热捧，其中自贸区内仓储用地价值的提升最值得关注。