双11仍如火如荼，你看到了顺丰、看到了京东、看到了三通一达，但未必看见背后的物流中枢和物流大佬。

有人说，在中国双11购物包裹中，可能平均每3个就有一个来自普洛斯的仓库。也许放大了普洛斯影响，但作为全球最大的物流地产商，普洛斯确实与“中国制造”及“中国流通”紧密相连。

管理全球资产规模已达1200亿美元，物流地产遍布中国、日本、欧洲、美国、印度、巴西及越南的普洛斯。服务着中国近5000个商家客户，投资开发或管理450多个物流仓储、制造和研发。

图片来源：Nikkei Asia

作为普洛斯的联合创始人和掌门人的梅志明，却很少接受公开访问，他说，“对于我个人而言，我其实希望不管事业做的多大，在街边吃大排挡的时候没有人认识我是谁。”

而他一直在行动。今年双11期间，普洛斯针对网购仓储分拨痛难点，推出全新的“仓库+RaaS ”一体化解决方案，让商家在双11期间短租优质仓库的同时，一站式部署灵活的自动化仓储运营。

掌链《首席供应链官·大咖拼图》第十五期，从低调大佬梅志明的故事说起，探秘物流地产巨头普洛斯的崛起历程。

一、借势中国快车道：一个美籍华人的成长

谈到普洛斯的成功，低调的梅志明把主要原因归结为时代红利：

“2003年进入物流地产的人不多，给了我们空间和时间，慢慢让我们练能力、练内功、做规模，慢慢形成了一个行业的竞争力。其实有时候做成一件事情，百分之八九十的原因是：你正好在那个时代，正好在那个机会上。”

原美国普洛斯创立于1993年，最初名称为安全资本实业信托公司，主业资本投资信托，主投工业地产、购物中心、写字楼等，而非专注物流地产。1994年在纽交所挂牌上市，当时正值美国物流行业高速发展，公司也在1998年更名普洛斯信托公司，以地产信托服务进军物流地产。

2003年，普洛斯十年磨一剑，带着在美国本土攒下的资本与运营经验进军中国。年轻的梅志明也在普洛斯进军中国市场中开始探路。

于1972年生于广东的梅志明，10岁时就被经商的父母带到美国定居，并随父母加入美国籍。在印第安纳大学商学院毕业后，开启了财务方面工作，由于表现优秀，后来吸引了美国普洛斯首席执行官赏识。

随普洛斯进入中国的梅志明，看到的中国物流地产市场还是一片未经开垦的处女地，以入股物流园区的形式即刻开始布局，而普洛斯那是只是普洛斯中国员工。

中国物流在跨越，普洛斯在发展，梅志明也进入了个人职业成长的快车道。在梅志明等团队带领下，普洛斯四年之内就在中国19个城市投资并开发了40多个物流园。

2017年，美国金融危机下普洛斯断臂亚洲物流地产资产，由万科领衔、包括梅志明在内的“中国财团”以116亿美元（约790亿人民币）收购原普洛斯在中国等资产。

由此，普洛斯变成了以梅志明为实际控制人的民营公司，继续在中国市场攻城略地。如今，普洛斯已在中国投资、开发和管理着450处物流、制造、数据中心、科创办公类设施。

二、拼什么做好物流地产：梅志明的投资经

（1）效率至上：构建高效网络

梅志明曾说“很多人问我，我们属于什么行业？我们是仓储行业吗？我们仅仅是业主吗？对于这个问题，我的答案是我希望普洛斯是一个现代物流解决方案提供者。

这意味着梅志明从一开始就以打造综合物流网络为目标。物流的本质在于效率提升，而物流地产作为一个基础设施行业，最重要的就是铺设一个四通八达的网络，抢占关键位置，构造资产壁垒。

普洛斯打造地网，把物流节点、场地、仓库网络建立起来，还通过投资、收购、战略合作等方式和其他企业形成联盟，迅速横向扩张，打造出一个分布广泛的综合物流设施网络。零售、电商、第三方物流，无论是谁，都可以去租普洛斯的地和园区。

来源：GRE Herald

网络构建起来了，如何运营更见掌舵人水平。梅志明认为，“物流园区是一个科技应用落地的场景”。对于如何通过运营提高物流效率，梅志明举了月台智能化的例子：通过数字化技术把全国90%运输公司的GPS信号和物流园区智能闸口对接，在车辆到达之前通知仓库的操作员，提前备货已，车辆一到，闸口自动开闸，到月台马上装货。

“物流公司要的不是空间，要的是把件分拨出去，要的是最有效、成本最低的运营模式”，“科技发展降低成本，我相信接下来5年的改变会比过去20年还要大。”梅志明在在2018年（第十六届）全国物流园区工作年会上说道。

（2）生态为王：打造“物流生态圈”

在构建网络的基础上，梅志明发现，企业需要的不仅仅是物流设施，更多的是如何解决运力、设备、资金等各类问题。

于是，他提出普洛斯致力于构建“引领和汇聚物流新模式和科技创新的平台”——以物流园、工业园和科技园区作为产业载体，以股权投资和金融服务作为导引手段，发掘并培养创新公司，打造大生态平台。

“我希望公司永远在创业路上，将来普洛斯是全球最大的创业公司。在不断创业过程当中，边界是随着不同主业的加强之后不断延伸的。我希望成功不是说我们自己成就有多大，而是我们帮助了多少人，成就了多少创新的公司”，梅志明这样解释自己构建“物流生态圈”的初衷，而这也是普洛斯通过投资不断践行的准则。

普洛斯旗下的隐山基金成立2年来，已经投资了40多家产业链相关企业，投资金额40多亿人民币。壹米滴答、福佑卡车、欧冶云商、丰巢科技、驹马……这些企业涉及整车、快递、快运、电商等领域，他们的背后都有普洛斯的影子。

部分普洛斯投资企业（来源：企查查）

这些资本延伸为普洛斯带来了连通产业链上下游企业和资源的先天优势，通过这些合作伙伴，普洛斯链接了金融、数据、科技等多方面，打造了一个真正的物流大生态平台。

（3）专业领先：物流一站式服务

物流地产信托有多好，能提供用户满意的服务，才是物流地产商持久的生命力。

谈到普洛斯的定位，梅志明不断强调“我不想让公司名称来定义业务，而是要让业务自我定义。我们现在谈及普洛斯时，人们自然会联想到仓库。希望从现在开始的五年后，说起GLP，人们会联想到更多的东西。我们不仅仅是一个物流设施供应商，我们要成为客户的合作伙伴，为客户、投资人创造更大价值。”

供应链竞争是生产企业、流通企业关注的核心。为此，梅志明期望普洛斯成为一站式服务商，可以满足亚马逊、DHL、阿迪达斯等客户的整体配送需求，成为「物流生态系统」的供应商。

图片来源：spiking.com

于是，以”创造更大价值”为导向，普洛斯利用自身庞大的运营网络，在中国提出了“物流一站式服务”理念：为客户提供多市场整合的物流配送服务，不用担心货物无处落脚。

极致的服务为普洛斯带来了全球范围内强大的客户资源，“世界1000强”企业中有超过一半是普洛斯的客户。

三、REITS运营模式：梅志明的法宝及对手

为什么很多中国物流园区企业没做大，而普洛斯的雪球却越滚越大？到如今已经管理全球1200亿美元规模的资产。

（一）“前端地产开发＋后端基金投资”模式

“物流园区是一个重资产业务，回报期很长。如果单靠资本和债，回报是很慢的。”梅志明直言，“所以必须要借用一些资本的杠杆来提高整体回报。”作为掌舵者，他面临的最重要问题就是，如何借用资本杠杆才能既解决资金难题，同时又让自己变轻？

REITS就是这个问题的答案。普洛斯在美国、日本、新加坡都采用了REITS资产证券化方式进行融资，因为这种模式不仅分散风险，还能撬动数倍的资本杠杆，投资回报也高。

作为一种“前端地产开发＋后端基金投资”模式，REITS让重资产业务以轻资产运营，通过将资产置入基金，普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年，这样层层放大杠杆，就加快了开发周转率，怎能不使全球商家趋之若鹜？

图片来源：普洛斯官网

毕业于Kelley商学院金融专业的梅志明已是资本运作高手，这为他带领普洛斯在中国乃至全球的发展埋下了重要伏笔，也为中国现代物流行业带来了无数惊奇。

从普洛斯年报中可以看出，普洛斯将旗下业务分为三大块，分别为：物流物业开发业务、物流管理运营业务、基金管理业务。这三大核心业务形成了普洛斯的战略“闭环”。

物流物业开发业务在整个“闭环”当中扮演“产品生产者”的角色，而物流管理运营业务的收入占普洛斯总收入的80%，充当“主要利润赚取者”的角色。

梅志明曾表示“资产服务运营一直是普洛斯最为自豪的，因为我们全国有3300多万平方米的面积。如果它是一个公司的话，那么它可以是一个最大的服务运营公司。”指出了物流管理运营业务的重要地位。从2017年开始，普洛斯资产服务运营平台成立了独立公司，开始对外提供服务。

而普洛斯的基金管理业务是最值得关注的，因为它同时充当“融资者”与“新利润赚取者”，让整个“生态圈”在最大效率下运转起来。除了资本市场的融资，普洛斯旗下还管理着11只基金，加之银行信贷的支持，保证了普洛斯能够在全球范围内不断扩张。

更重要的是，基金管理业务造就了普洛斯在物流行业宏伟的资本延伸，为其打造“物流生态平台”奠定了基础。

普洛斯投资布局（来源：企查查）

REITS不仅解释了普洛斯如何赚钱，也解释了普洛斯如何花钱，是普洛斯一路高歌猛进的深层原因，也体现了梅志明作为企业家的胸襟。

谈到基金投资，梅志明曾说：“我最大的梦想不是最后赚多少钱，有多少资产，而是我在多少个成功的公司里扮演过什么样的角色，这是我希望得到的财富。”

（二）新对手京东、顺丰和中国物流

不过REITS虽好，却不是谁都能玩得转，即使到今天，国产版REITS资产证券化仍只是在碳路。不过竞争对手已经来了。

去年初，在港股上市的中国物流资产控股有限公司（下称“中国物流资产”）被传，有美国黑石、中国京东、美团等争夺控股权。

中国物流资产由宇培国际、RRJ Capital、京东投资共建，成立于2000年，主要从事租赁储存设施和相关管理工作，客户包括京东、美团、拼多多等电商公司，还有顺丰、韵达、百世、大田等快递及物流企业。

截至去年底，中国物流资产在全国拥有41个物流园、190套物流设施，物流园占地总面积超过579百万平方米，其中待开发70万平方米，在建40万平方米，已竣工400百万平方米。

最终，京东系京东智能产业发展集团（简称京东产发）以40亿港元收购中国物流资产26%股份，到2022年7月，京东产发完成对中国物流资产的强制性收购。作为独立于京东物流集团之外的京东产发显示除了刘强东在物流地产的独立布局，也由此成为普洛斯的一个新对手。

202年，顺丰旗下顺丰房托基金在2021年5月17日起在香港联交所主板上市香港联交所主板上市，成为中国首个物流房托上市公司，作为中国最大民营物流企业，顺丰地产信托已经在全面发力。

普洛斯还面临另外一个对手——中国物流集团，旗下中国物资储运集团（中储发展）也是中国最大的国有物流地产企业。今年7月28日，中国物流集团资产管理有限公司成立。

新公司由原中铁物总投资有限公司更名新设，由中铁物华资产管理中心有限公司，铁物控股所属北京中铁泰博房地产开发有限公司、北京中物京贸易有限公司、中铁物上海有限公司，中国包装所属中新投资管理有限公司、北京康嘉力经济发展公司、福州富洋投资管理有限公司为基础整合而成。

下一步，资产管理公司将陆续接收集团相关资产，为后续专业化治理、专业化盘活处置和专业化资产经营奠定基础。如果该公司进一步整合中储系物流地产，未来或成普洛斯在中国市场另一个超级对手。

编辑：利炜  老八