风险解读

仓库租赁合同是一种房屋租赁合同，只有具备合法性才能生效，这种合法性要求标的仓库应当具备合法手续。但是实践中，经常有租赁违规仓库的情形发生。租赁违规仓库可能会使仓库租赁合同无效，即使有效也可使出租人构成违约。前种情形使仓库租赁合同不再对合同双方具有约束效力，双方的合同权利可能因此全部落空；后种情形可能会使承租人利益受损，出租人为此承担违约责任。租赁违规仓库开展仓储业务还可能遭到有关行政主管部门的处罚。因此，租赁违规仓库对合同双方都具有很大法律风险。

法律依据

《合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

 第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

典型案例

宝山区吴淞联营仓库诉上海政瑞货物运输代理有限公司房屋租赁合同案

2009年3月5日，宝山区吴淞联营仓库(下称吴淞仓库、甲方)、上海政瑞货物运输代理有限公司(下称政瑞公司、乙方)签订《租仓协议》，约定甲方提供仓库，面积1,300平方米，供乙方储存化工危险品使用，租赁期限自2009年3月5日起至2010年12月31日止，每月付款一次，租金为每天每平方米1.50 元。吴淞仓库表示，系争租赁仓库没有建设规划许可证或产权证。政瑞公司则对实际租赁面积有异议。

2009年11月30日，政瑞公司支付吴淞仓库租金5万元。2010年1月12日，因政瑞公司与吴淞仓库发生纠纷，致该仓库大门于2010年1月12日被吴淞仓库查封，导致政瑞公司客户在该仓库内的货物无法按时提取。政瑞公司因此向其客户支付违约金及其他费用共计151,410元。2010年1月24日-29日，吴淞仓库曾多次口头或书面通知政瑞公司希望其告知有关客户提货。2010年2月10日，吴淞仓库向政瑞公司发出《关于停止危险化学品储存业务函》，表示收到上海市安全生产监督管理局通知，吴淞仓库已被列入实施关停的名单，在2010年5月31日前全面终止此项业务。

2010年2月18日，吴淞仓库向法院提起诉讼，认为政瑞公司仅在2009年11月30日支付5万元，经吴淞仓库多次催讨未果，故起诉要求解除《租仓协议》，政瑞公司迁出租用的仓库，并按实际使用面积以每天每平方米1.5元支付至协议解除之日止的租金，及协议解除之日至政瑞公司实际迁出之日止的实际使用费。政瑞公司同时提起反诉表示，因吴淞仓库擅自封门，导致政瑞公司的两位客户无法提取货物，并已向法院起诉要求其支付违约金，故要求判令吴淞仓库支付政瑞公司因此造成的损失151,410元。

法院裁判

一审法院认为，系争租赁仓库未取得合法的房地产权利证书或建设规划许可证，故吴淞仓库、政瑞公司签订的《租仓协议》应为无效。合同被确认无效后，房屋使用费仍应按实结算。关于政瑞公司实际使用仓库的面积及租赁仓库的性质，查无实据，双方说法又不一致，考虑到政瑞公司一直实际用于储存危险化学品，其客户也一直按危险化学品支付保管费，政瑞公司因此获得了利益，政瑞公司仍应按危险化学品的储存价格支付房屋使用费，故政瑞公司应按《租仓协议》约定的租赁面积1,300平方米，以每天每平方米1.5元支付自2009年3月5 日至实际迁出日止的房屋使用费。

关于政瑞公司的反诉请求，因《租仓协议》无效，由此造成的损失由双方按过错承担。作为出租方，吴淞仓库应对合同无效承担主要责任，且吴淞仓库确实存在封门的事实，法院也对封门造成的损失进行了处理，而本案中作为承租人的政瑞公司对合同无效也应承担相应责任，且其在履行中亦存在瑕疵，其应按《租仓协议》约定及时支付房屋使用费，并配合吴淞仓库对系争仓库进行管理。综上，法院酌定由吴淞仓库支付政瑞公司损失10万元。法院据此判决：一、吴淞仓库、政瑞公司于2009年3月5日签订的《租仓协议》无效，政瑞公司将承租的仓库返还吴淞仓库；政瑞公司按1,300平方米，以每天每平方米1.5元支付吴淞仓库自2009年3月5日至实际迁出日止的房屋使用费；三、吴淞仓库支付政瑞公司10万元。

政瑞公司不服一审提起上诉，二审维持了一审判决。

防范措施

鉴于租赁违规仓库的法律风险，针对仓库租赁双方提出以下建议：

对于出租人，1、应当尽量避免出租违规仓库，如果出租该仓库的行为并不违反法律强制性规定，出租人可以在权衡风险与收益之后，考虑是否出租该违规仓库。此时，出租人应当在缔约时向承租人声明该仓库的产权等规定手续情况，争取在缔约时或缔约之后获得承租人对于其责任的书面豁免；2、如果仓库在出租之后被有关部门认定违规的，出租人应当及时通知承租人，并与之协商如何变更或解除仓库租赁合同。3 、如果仓库在出租之后，租赁合同被认为是违法的，出租人应及时通知承租人提取货物，并及时收回仓库，对于其使用期间的费用，出租人可以参照同业一般价格要求其支付。

对于承租人，1、在租赁仓库时应当了解该租赁行为有关的限制或特许经营、禁止经营的法规规定，并杜绝法律禁止的行为。2、在租赁仓库缔约时，应当要求出租人提供有关合法合规证明，如果有关手续文件欠缺，缔约时应当慎重。3、如果租赁违规仓库并不违反法律强制性规定，并且承租人考虑缔约，应将有关标的瑕疵记载于合同之中，并且详细列明出租人有关标的仓库使用性能的保证声明。4、一旦使用过程中违规仓库发生不能达到使用要求的情形，承租人应及时根据情况与出租人协商变更或解除合同，并追究其赔偿责任。