地产是永恒的话题，物流地产也是京东绕不开的业务。

2月8日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“嘉实京东仓储REIT”）在上海证券交易所上市。刘强东也由此掌握继京东、京东物流、达达、德邦股份之后的五个上市品牌，京东系也拥有四个物流上市品牌。

嘉实京东仓储REIT是我国首只民企仓储物流REIT，也是市场上首单由民营500强企业作为原始权益人申报的仓储物流类公募REIT，估值超15亿元

同在2月8日，北京经济技术开发区亦庄新城多出地块被京东以底价31.12亿元拿下。据媒体道道，刘强东此次拿地要给“兄弟们”盖房子了。

一、京东仓储REIT上市背后

（1）京东仓储REIT是谁？

据悉，此次发行的嘉实京东仓储REIT由京东（京东世纪贸易）100%持有，嘉实基金为公募基金管理人，委托京东产发（京东东鸿）为运营管理机构，对基础设施项目进行运营管理。

项目底层资产包括位于廊坊经开、武汉东西湖和重庆巴南的三处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米。

（2）政策引导巨头进击

嘉实京东仓储REIT成功上市背后是国家政策的引导支持！

2020年4月，国家发改委发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，旨在优先支持基础设施补短板行业，优化仓储物流行业结构，提高资金利用率。

在此之前，物流巨头普洛斯等企业的REITs项目上市。

2021年6月，我国首批2支物流地产领域的REITs(即中金普洛斯REIT和红土盐田港 REIT)试点项目在沪、深两地交易所挂牌上市。京东产发平台的REIT扩募是一个非常积极的信号，也更进一步的向物流地产行业老大哥普洛斯对标发展。

（3）京东地产的底牌

据京东官网数据显示，截至2022年9月30日，京东共布局27个亚洲一号智能化仓库。京东物流运营的仓库数量超过1500个，含云仓在内，运营仓库总面积超过3000万平方米。

在技术投入方面，三季度，京东物流研发支出达7.9亿元，同比增长9.6%。经过多年持续投入，京东物流链网融合成果已经显现，有力支撑着供应链的柔性、韧性、敏捷性和确定性，成为客户发展的“稳定器”。

二、京东产发对标普洛斯

普洛斯联合创始人兼首席执行官梅志明表示，“很多人问我，我们属于什么行业？我们是仓储行业吗？我们仅仅是业主吗？对于这个问题，我的答案是我希望普洛斯是一个现代物流解决方案提供者。这意味着梅志明从一开始就以打造综合物流网络为目标。

普洛斯打造地网，把物流节点、场地、仓库网络建立起来，打造出一个分布广泛的综合物流设施网络。

1.  仓储基建

截至目前公开数据显示：普洛斯在中国70个地区市场,投资、开发和管理着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施,物流基础设施总面积超过4900万平方米。

截至2022年底，普洛斯全球资产管理规模1250亿美元，全球管理仓储面积已达7700万平方米。

对比来看，据京东2022年3个季度财报数据显示，京东物流运营约1400个仓库，含云仓生态平台的管理面积在内，京东物流仓储总面积超过2500万平方米，并在东南亚等海外地区拥有24个基础设施项目。

此外，京东还收购了中国物流资产和德邦物流，若与中国物流资产整合完成，京东旗下物流仓储规模预计将超过3000万平方米。中国物流资产和德邦拥有的大量物流地产也能够进一步加大京东的物流地产布局。

京东物流前CEO王振辉曾表示，京东物流是以仓配为核心，技术为驱动的生态化供应链服务商。

作为依托于京东供应链生态而形成的京东产发，深入物流产业链，将京东数实融合的产业理念进行创新和整合，最终实现物流产业园的综合智能化，又能有助于京东物流的高效运行，协同其通过重资产+轻资产的模式快速发展。

这也是京东REIT在市场上的独家亮点，既能“从重做到轻”，又能“从轻做到重”。

2. 枢纽布局

据京东集团高级副总裁、京东智能产业发展集团CEO胡伟介绍，此次京东仓储REIT的三个资产项目紧扣国家区域发展战略，分别位于京津冀、长江经济带以及成渝经济圈，具有很强的区位优势。

据悉，廊坊、武汉、重庆的三个项目目前承租方均为京东物流，出租率达到市场少有的100%即满租状态，租约期限为5至6年，高于行业3年的平均水平，运营高效稳定，抗风险能力强。

但是对比来看，普洛斯REIT的底层资产更为强大，如表所示，普洛斯的底层资产重点分布在京津冀、长三角和珠三角。

此次，京东仓储REIT与普洛斯形成错位发展，更加关注长江经济带和成渝经济圈等新经济增长极。

（数据来源：普洛斯，掌链作图）

整体来看，京东产发要追赶普洛斯，还要走一段路程，这不只是物流地产资产的追赶，还包括普洛斯生态圈的领跑地位。

据企查查信息显示，自2018年普洛斯旗下的隐山基金成立来，已经投资了42多家产业链相关企业，投资金额超150多亿人民币。

华晟新能源、三一重卡、壹米滴答、福佑卡车、欧冶云商、丰巢科技、驹马，这些企业涉及新能源、整车、快递、快运、电商等领域，他们的背后都有普洛斯系的资本，有成有败，等物流生态悄然形成。

企查查显示普洛斯相关投资（非完全统计，仅供参考）

这些资本延伸为普洛斯带来了连通产业链上下游企业和资源的先天优势，通过这些合作伙伴，普洛斯链接了金融、数据、科技等多方面，打造了一个真正的物流大生态平台。

（编辑 雪晴）