（中国女首富、碧桂园联席主席杨惠妍）

近日，在2021年1-4月中国房地产销百强榜中，碧桂园以全口径合约销售金额为2736亿元的业绩，拔得头筹，万科已经被甩在身后。

如此业绩背后，有着不为外界广泛熟知的年轻女企业家——杨惠妍，碧桂园联席主席——截止2020年，在福布斯中国最富有女性榜上已连续三年位居第一。

当万科从房地产市场回撤杀向物流地产，并凭借万科物流在短短三年内成为中国最大的冷链物流地产商时，其实杨惠妍和她身后的碧桂园也没闲着。

一、碧桂园打法：投资物流龙头+开发物流地产

（1）女首富的物流渊源

杨惠妍与物流的渊源也许可以说的更早一些。

出生于1981年的杨惠妍，是碧桂园创始人杨国强女儿、早年毕业于美国俄亥俄州立大学，并获得市场营销与物流专业学士学位。这个学习经历也让杨惠妍较早结识物流。

2005年杨惠妍加入碧桂园集团，担任采购部经理，也在从采购端阶段商业地产的供应链管控。2007年被福布斯评为中国内地女首富，2012年被委任为集团副主席，6年后，杨惠妍擢升为联席主席，主要负责集团战略投资、新业务拓展。

对于尚年轻的杨惠妍来说，统帅接盘碧桂园尚待时日，但在新业务拓展上无疑将为其成为碧桂园真正统帅打下基础。

（2）携手物流龙头协同开发

在碧桂园新业务拓展中，物流地产应该就在碧桂园菜单上。在破首局上，碧桂园开了个好头。

2017年7月，碧桂园与全球物流装备巨头中集集团就产城业务板块签署增资协议，以近9.3亿元战略投资中集产城后，碧桂园持有其25%股权，正式开启了在物流地产领域的初尝试。

（碧桂园与中集集团合作）

选择中集集团不无原因：不仅是国内物流装备巨头，也是全球最大的全系列集装箱产品提供商，业务范围遍及北美、欧洲、亚洲等地。当时中集集团手握上海中集冷箱、深圳前海和深圳太子湾、东莞松山湖中集智谷等多个项目，正着手布局珠三角、长三角、环渤海等近10个城市的产业园区等综合开发项目。碧桂园与中集集团的联手，无疑是在互助双赢。

以投资物流龙头、合作规划其物流地产项目的方式打入市场后，碧桂园把这种模式贯彻在后续的布局中：

由于电商的爆炸式增长，我国在物流仓储用地方面，早已供不应求，但主要城市的仓储用地比重呈逐渐压缩状态。一线城市更是紧控土地资源供给，一地难求背后是广大物流企业一仓难求。

像碧桂园这种老牌传统房企，具有土地资源丰富、拿地能力强的优势，考虑现在的市场情况，碧桂园选择与大型物流企业合作，共同开发规划现有土地储备，减少了拿地难等影响，也大大缩短了土地审批时间与项目回报周期。

二、追赶万科物流？从重抓农产品供应链

（1）竞争对手的弯道超车

在万科、碧桂园通往物流地产的路上，横亘着一个巨头普洛斯—不只是中国，也是全球最大的物流地产商。截止2019年底，普洛斯中国名下仓储面积就已达2816万平方米，占物流地产行业总建筑面积的31%，位列第一，其在2020年签约总面积达1870万平方米，同比2019年增长53%。

万科2015年打造独立物流仓储品牌——万纬物流，对于绕不开的普洛斯，2017年7月，万科组团普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以116亿美元(约790亿人民币)收购了新加坡上市公司物流巨头普洛斯。

通过入股收购普洛斯，万科获得普洛斯最大股东地位，实现弯道超车。而万科物流名下品牌万纬物流，在2020年末的租赁建筑面积达1148万平方米，同时作为国内规模最大的冷链物流地产商，赢得国内物流地产第一交椅。

（2）碧桂园供应链公司更名

在房地产向物流地产道路上，我们看见两条路径，一个是万科以投资和重投冷链物流基地介入，物流枢纽的控制力或是万科物流寻求的；另一个是碧桂园以投资和布局农产品商贸流通介入，农产品全链路控制或是碧桂园寻求的。

2015年，深圳碧桂园供应链管理有限公司注册成立，其经营范围包括物流信息咨询；物流配送信息系统技术开发；供应链管理；供应链方案设计等，该公司总经理也是曾与杨国强共同创立碧桂园的老臣杨文杰。

但在商务部、农业农村部等八部门推出首批全国供应链创新与应用试点企业和城市的2018年，深圳碧桂园供应链管理有限公司更名为深圳碧盛发展有限公司。同时，经营范围中的供应链管理变为国内贸易（不含专营、专控、专卖产品）。

这是碧桂园在农产品供应链上更强化流通服务能力？

（3）进军生鲜打造全链路生态

如何从流通上强化农产品供应链管控能力？

2018年6月，碧桂园宣布进军现代农业，致力于为现代农业提供一条龙的系统服务与方案。在2019年10月，碧桂园农业与黑龙江省建三江管理局战略合作，联手打造黑龙江二道河大型无人作业示范农场，建三江管理局提供规模为1000公顷的土地、基础设施等支持，碧桂园则负责无人作业系统解决方案等技术支持。

流通渠道是碧桂园在农产品供应链力取的。碧桂园几乎是线上线下两手抓。

2020年8月31日，碧桂园创投官微披露，社区生鲜便利店小兔买菜（北京菜小兔科技有限公司）完成千万美元A轮融资。小兔买菜获碧桂园、众为、愉悦资本共同投资的千万美元A轮融资。

小兔买菜是一个生鲜销售及配送服务平台，主要为用户提供蔬菜、豆制品、水果、肉禽蛋、水产海鲜、米面粮油等产品，并为用户提供宰杀等初级加工以及配送服务。

生鲜农产品对于储运、保鲜条件要求极高，而碧桂园打造的供应链“包圆儿”解决了这一系列痛点问题，不止是源头生产，依托碧桂园农业的业务板块，在终端市场方面，也有旗下凤凰优选、碧优选零售店做社区零售支撑。早在2016年，碧桂园曾推出社区商店“凤凰优选”，2020年10月27日，碧桂园碧优选广州汇侨新城店开业，这是碧优选的首次亮相，也是继凤凰优选之后，碧桂园再次发力社区零售。

为消费者提供保质保量的一条龙服务的同时，为传统物流地产项目赋予了新的功能定位。